媒介契約を知るカギは仲介手数数の流れをあなたがわかるのがコツ！
もしもあなたが不動産会社にあなたの不動産の売却を依頼する際に
覚えておいておきたい点が１点あります。
それはあなたと不動産会社が契約をしなければなりません。
その契約を媒介契約といいます。
媒介契約は次の３つのタイプです。
・専属専任媒介契約
・専任媒介契約
・一般媒介契約
この３つのタイプになります。
この３つの契約方法のポイントを解説していきます。
不動産を売るなら高く売りたい。
そうあなたが考えるのは当然です。
その叶えたいイメージを実現するためにも
媒介契約の特徴と差異を知りあとでしまったと思わない媒介契約をしたいものです。
不動産会社があなたの不動産を売りにだす販売活動を行い,売買が成功した際に
報酬金額をどのようにするかを決めた内容を媒介契約といっています。
国土交通省は宅地建物取引業法成功の規定の標準媒介契約約款も参考になります。
当サイトをお気に入りに登録していただいて確認してみてください。
媒介契約は下記の３つに分けられます。
・一般媒介契約
・専任媒介契約
・専属専任媒介契約
以上です。
１． 複数の不動産会社と同時に契約を結ぶことができるか
２． 自分で見つけてきた買主と媒介契約を結ぶことができるか
３． 契約期間
４． 指定流通機関（レインズ）の登録義務
５． 販売の状況活の活動の報告義務はあるか。
結論から申し上げると一般媒介契約と専属媒介契約と専属専任媒介契約の
どの方法が主流でおすすめかというと専属専任媒介契約です。
ではこの専属専任媒介契約を解説しながら他の２つと比較しつつ確認していきます。
はじめに前提としている点があります。
多くの不動産売却のサイトから記載が漏れている点です。
まず媒介契約それ自体には費用がかからないという点です。
不動産の仲介料というのは成功報酬で数字が決まっています。
ですが媒介契約と混同なさらないでください。
専属専任媒介契約は1つの不動産会社しか依頼できません。
不動産会社のふたまたはかけれないことになっています。
仮にあなたが不動産会社A社と専属専任媒介契約を結んだとします。
その後にあなたの知人が直接あなたに電話をかけてきてあなたの不動産が
ほしいと電話してきたとします。
その場合でもあなたは不動産会社A社に連絡をして必ず不動産会社A社を通して
売買しなければなりません。これが専属専任媒介契約のルールとなります。
この点を他の２つの媒介契約の方法と比べてみましょう。
専任媒介契約と一般媒介契約の場合は自分で買主をみつけてきた場合に不動産会社の仲介をせずに販売は可能となります。
また複数の不動産会社と契約をしてよいかどうかの問題ですが
専任媒介契約は不可で一般媒介契約は可です。
ここで読者の方で一般媒介契約で複数の不動産会社と媒介をした方がトクだと
考える人もいるかもしれません。ですがそれは大きな間違いです。
なぜかといいますと不動産の売却というのは準備に不動産会社も手間がかかります。
不動産会社側の立場からすれば力が入らなくなる。そういういつ面があります。
頑張って販売活動しても他で決まってしまっていちもんにもならないと考えるのが普通です。たくさんの業者に情報を知らせたい。そう考える人もいるでしょう。
そんな心配は不要です。なぜならレインズに登録するからです。
専属専任媒介契約と専任媒介契約は3ケ月です。一般媒介契約は特に取り決めはありません。
多くの不動産会社のサイトがレインズについて説明を不足していると思われます。
数多くの不動産売却のサイトのレインズの意味の説明ですが一人の担当者で購入希望者とつのるのは限界があり幅広く購入希望者をつのるために義務づけていると
されています。
たしかにこれは本当ですがあなたの知りたい内容には不足しているといえるでしょう。
レインズの効果とは？
レインズに登録すると販売活動にどう影響を与えるか考えてみます。
不動産売却を２つのパターンに分けて考えます。
まずはじめにレインズに登録した不動産会社Bが買主を見つけてきた場合です
不動産会社Bは買主から仲介手数料をもらえます
物件価格+6万円×３×1.08です
そしてあなたの依頼した不動産会社A社は
売主であるあなたから仲介手数料がもらえます。
物件価格+6万円×３パーセント×1.08で
ここでチェックしていただきたいのは不動産会社Aの業務内容です。
不動産会社A社はレインズに登録をしただけで買主を見つけたことになります。
ここでの不動産会社A社の仕事は内覧の手配と売買契約書と重要事項説明書の作成になります。 契約後は不動産会社B社が融資の申し込みをしますから3週間ほどまち
日取りを決めて決済をします。決済とはあなたが最終残金をもらって登記を変える日です。
不動産売却のもう一つのパターンです。
不動産会社A社が買主をみつけてくる場合です。
これは不動産会社Bにあたる存在がいないために
不動産会社A社はあなたからつまり
売主から仲介手数料物件価格+6万円×３パーセント×1.08
そして
買主から仲介手数料物件価格+6万円×３パーセント×1.08
この２つ方向から仲介手数料がもらえます。
仲介手数料が2倍になるということなのです。
そうなると不動産会社A社が2倍の仲介手数料がほしい！そう思うのは
当然の心理だと思いませんか？
ここで検証したいのは「囲い込み」という問題です。
囲い込みとは両方から仲介手数料をほしいがために他社に物件を公開しないというやり方です。これは週刊誌にものりましたしネット上でも指摘されています。
ですが当サイトの見解は原則囲い込はないと考えています。
あっても大きな会社の営業ノルマにおわれているごく一部だと考えています。
そもそもレインズに登録が義務づけられていますし
「もちろんレインズにのせてますよね？」
と質問すればそれで終わりです。
レインズ登録の書面でプリントアウトできます。
囲い込の概念も少し違います。
普通の人からみれば仲介手数料が2倍になればそれはうれしいし当然そういう人間もでてくると考えるのは一般的でおかしくありません。
ですが不動産会社の立場からすれば少し感覚にズレがあります。
たしかに仲介手数料が2倍になればそれに越したことはありません。。
ですが仮に公開しないで売れずに専属専任媒介契約の3ケ月を超えて業者を変えられたら意味がありません。
専属専任媒介業者は
・自ら販売活動を行う（新聞広告など自社ホームページ）
・他社にも幅広く情報を公開する
ほとんどの不動産会社がそうしています。
なぜなら成約しなければ仲介手数料はゼロだからです。
ゼロよりは一方の仲介手数料
物件価格×3パーセント+6万×1.08があたればいいに決まっています。
数十万円が2倍もらえるよりも
ゼロか数十万円で早く一方からでももらえた方がいいに決まっているのです。
これが多くの不動産売却のサイトの解説が足りていない点です。
媒介契約についてまとめますと３つの媒介契約方法から選ぶのではなくて
まず専属専任媒介契約を選ぶのが大前提という考えがベストなのです。
不動産無料査定サイトで査定価格をだしてもらったからといって必ずしも
媒介契約をむすばなければいけないということはありません。
どの時点で媒介契約を結ぶのかはあなたの自由だからです。
専属専任媒介契約は不動産会社とあなたと1通づつ保管します。
ハンコは実印である必要はありません。認め印で必要十分です。
ぜひ気をつけていただきたい点は表紙に印鑑の欄がありますが
2枚目にめくったところに金額が書いてあるのでそこにも
さりげなく印をおしてみましょう。
不動産会社の担当者はきっとあなたに一目おくはずです。
こうした小さなプレッシャーをかけるのもなめられないようにするといえば
おおげさですが,何分大きな金額を扱う担当者なのでしっかり販売活動してくださいよ
というメッセージになるのです。