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中古物件

Can a foreigner sell property in Japan?
この記事は約 20 分で読めます。 257 Views

不動産会社からのおススメ物件の前段階お宝物件発見法とは?

家さがしで素人でも超最新の中古物件購入法をあなただけに伝授!

多くの人がネットで物件を見つけて問い合わせたり
近くの不動産屋さんに直接訪問したりして中古物件の
情報を集めます。ですがもしもあなたが超最新の中古物件の
情報をゲットしたいなら,その方法はまちがいです。
ではこのサイトからお申込みいただいたあなただけに
その方法をお伝えします。
まずその前にあなたが理解するべきポイントがあります。
それは不動産売却の流れです。
売主が不動産を売りたいと考えた時に
不動産会社と相談します。
現在は多くの無料不動産売却サイトがあります。
売主は無料で複数の不動産会社に査定をしてもらい
そしてここと決めた不動産会社と専属専任媒介契約をします。
その不動産会社をA社とします。
A社は7日以内に流通に登録します。
A社は自社のHPに広告を載せます。
その売り物件の地域名と金額を掲載します。
2980万円などです。
そこで買いたい人はお客さんはそのHPから問い合わせをします。
ここまでの流れは理解できましたか?
次にもう1歩深く解説させていただきます。
売主は不動産会社と専属専任媒介契約を結びます。
その他の2つの媒介契約の方法がありますが
ここではそれは重要ではありません。
このマンションを売りたいです。
わかりました。
不動産会社は仲介をします。
宅建業者では仲介を媒介といいます。
そして売主の不動産を売りますよという
媒介契約内容の書面を交わします。
仲介契約の書面といってもよいでしょう。
ちなみに段階では原則的に費用は発生しません。
不動産が売却できたら仲介手数料が発生します。

専属専任媒介契約を理解する

市場に出る前の中古物件情報をゲッとするには
専属専任媒介契約を理解するのがコツです。
不動産を売りたいと思った売主は
不動産会社と媒介契約を結びます。
媒介とは仲介という意味です。
仲介する契約。不動産をA社を通して売り出す。
これが内容です。
専属専任媒介契約はお金がかかりません。
不動産売却は原則成功報酬ですので
不動産が売れた時に仲介手数料が発生します。
この専属専任媒介契約を結ぶと不動産会社は7日以内に
指定流通機構に登録しなければなりません。
7日後の以降にそして自社のホームページに1980万円など
金額を掲載して販売を開始します。
そこに物件購入希望者が問い合わせをします。
これが不動産売却の流れです。

7日間に着眼する

専属専任媒介契約をした売主は登録するまでの
7日間にいったい何をしているのでしょうか。
それは間取りや物件資料を作成しています。
この時です。この時にあなたが事前に
この情報をゲッとできたらとしたら
市場にでる前の物件をゲットすることができるのです。
結論はタウンライフに登録して事前に要望を伝えるということです。
あなたは安全小学校という学校の校下を希望していたとします。
であればあなたは要望を伝えるのです。
タウンライフで土地資料を請求してその各不動産会社に
希望を伝えるのです。
そうすればその不動産屋が売りの依頼をされた際に
市場にでる前の物件を真っ先にあなたにと伝えることができるのです。
この物件がA小学校校下だとします。

物件をエリアでみつけるのは果たしてトクか?

多くの人が物件をエリアで検索しています。
その方が物件を見つけやすいからです。
ですがタウンライフに登録してそこの不動産会社に
要望を伝えてそこから資料をもらう方が
成功する確率はグッと高まります。

多摩市で中古一戸建てその他の種類の住宅を見る

このようなタイトルがあったとします。
あなたは市町村から入り物件の資料を請求します。
ですが当サイトのタウンライフから例えば土地資料請求します。
それがB社だとしたらB社からもこの1980万円の物件の資料を請求できます。
あなたはどちらから物件を資料請求しても
3パーセント+6万円×1.08の仲介手数料金は同じなのです。

指定流通機構の意味

指定流通機構に登録すると全部の不動産会社が1980万円の
物件の取り扱いをできます。

多摩市の中古一戸建て 物件を駅で絞り込む

このようなサイトがあったとします。
自分でサイトに入り
A社に希望の1980万円の物件の資料請求をする。
これが1つ目の方法です。
2つめの方法はA社の1980万円のサイトをネットでチェックして
タウンライフで資料請求したB社に仲介をおねがいして資料請求します。
どちらの方法も仲介手数料は変わりません。
前者のA社の方法で成約した場合は
A社は売主から仲介手数料
そして買主のあなたから仲介手数料をもらえます。
おススメは後者です。
タウンライフで資料請求したB社に仲介をおねがいして資料請求します。
ここはややこしいのですが解説させてもらいます。
例えばです。
あなたは訴えてやると思います。
相手方つまり被告の弁護士はAです。
あなたと知り合う前にすでに相手方
被告A 社の弁護士でした。
あなたは直接連絡します。
A社の弁護士です。
相手方つまり売主の味方をすると思いませんか?
要するに原告と被告の弁護士が同じだということです。
ですから外国では両方の仲介を禁止している国もあります。
本来はこっけいにもとれるからです。
ですが無料でB社に資料請求し本丸のターゲットは
B社に交渉してもらうのです。
B社は当然あなたの味方です。
なぜなら決まれば仲介手数料が発生するからです。
そしてなによりもこれは実践者しかわかりませんが
物件が成約する際に重要事項説明書を作成します。
これは売主のA社が作成します。
B社は事前チェックだけです。
ですがからB社はつまり買主の仲介は
仕事量がその分少ないのです。
もちろん買主の融資のお手伝いは
あります。ですが重要事項説明書を作成するというのは
相当なエネルギーがいるのです。
このエネルギーなしに同額の規定どおりの
仲介手数料があたる。
そうなるとあなたのために値引き交渉等を
積極的にするはずです。
アイデアもだしてくれます。
そうなるとあなたに有利に働きます。
物件特集お役立ち情報とネット上にありますが
その物件をメモしてあなたが気にいった不動産屋さんにおねがいするのが
効果的なのです。

中古住宅のお宝物件の見分け方とは?

中古住宅のお宝物件とはそもそも何?

中古物件のお宝物件があると言われます。
不動産の素人がお宝物件を見つける方法をお伝えします。
そもそもなお宝物件とは何か。
物件の割には格安です。
ともいえます。
では客観的にどうして素晴らしい物件が
他と比べて安いのでしょうか。
ではどうしてそのようなお宝物件が
市場に出回るのでしょうか。
その理由とこのサイトからお申込みいただいた
あなただけにお伝えします。

中古住宅の建築主が大手メーカー

中古物件の建築主が大手メーカーであるという点です。
例えば競売にでている不動産の評価を見てみます。
ザクッとですが築年等で算出しています。
ということは安い住宅メーカーで建てた物件と
大手で建築した物件の価格が同じ計算式という事もあります。
物件の中が散らかったりしていてとても大手メーカーに
見えない場合があります。ですから中古物件を見たら
まずあなたは建築の会社をチェックする必要があります。

中古住宅の売却理由が借金

次に中古物件の売る理由を素早く確認する必要があります。
それは借金が理由で売る場合です。これを聞いて
なるほどと思いますか?ですが更にもう一歩深く
理解する必要があります。
住宅ローンの延滞の物件がどうして
格安になるか後ほど説明いたします。

中古物件の売却理由が相続の場合

相続税の納付というのは死亡から10ケ月です。
時間的に逆算するとそう時間はありません。
49日が終わったら早く不動産を処分するという
動きが発生します。

中古物件の売却理由が住み替えの場合

中古物件の売却理由が住み替えの場合とは
あまり話題になりません。ですが住み替えの
人はシンプルに次のステップのために
物件を早く考えたいと考えています。
以上4つの理由をあげました。
まとめると
中古物件の建築主を調べる
中古物件の売却理由をチェックする。
この点が重要です。

中古物件 メリット

中古物件のメリットはなんといってもお宝物件にめぐりあう
可能性があるということではないでしょうか。
ではどのようにお宝物件に出会うかはすでに述べましたが
タウンライフに登録して資料請求をして
その際の不動産会社に事前に要望を伝える点をお伝えしました。
これは地域からネットで検索するよりもメリットがある場合をお伝えしました。

賃貸から比較する持家のメリット

賃貸と比較しての持家のメリットはいったい何なのでしょうか。
第一のメリットというのはやはりプライバシーの確保ではないでしょうか。
賃貸では遮音を防ぐのはある意味不可能といえます。
人がおもったより音が漏れているものなのです。
一方で一戸建てではかなり音という点では
プライバシーが配慮されているといえるのではないでしょうか。

中古物件探し方

物件特集の地域から入っていくよりもタウンライフで

これはすでに述べましたがサイトで地域から入って検索するよりも
お気に入りの物件をメモしてタウンライフの不動産会社に
おねがいしてその物件を交渉してもらう方法をおススメします。

中古物件固定資産税

中古物件の固定資産税は新築と比べて安いといえるでしょう。

中古物件選び方/h2>
ネット上で物件を検索してすべての物件を検索します。
そしてタウンライフで資料請求をして
あなたが気にいった不動産会社に一括で資料請求するのがコツです。

戸建て中古購入

戸建中古購入をする場合はおすすめです。
ぜひ売れる物件を購入するべきです。
誰でも買いたいかまずその主観は重要です。
センスがわからないという方は
その物件の問い合わせ件数をチェックすることもおすすめします。

中古物件リフォーム

中古物件リフォームは購入時がベスト

中古物件をリフォームしたい方は購入時にすべての希望の
リフォームをするべきです。
なぜかといいますと中古の物件で住宅ローンが
30年だとします。35年も組める場合もあるでしょう。
リフォームの費用が300万円だとします。
するとこの費用を30年以上のローンにいっしょに
組み込めるです。すると毎月にすると
とても安い金額になります。
一方で住宅購入の後にリフォームをすると
7年ローンなど大抵短期のローンになります。
そう考えると最初の段階がリフォームの
最大のチャンスになるのです。

中古物件価格交渉

中古物件の価格交渉についてお伝えします。

リフォームの見積もりを活用し価格交渉をする

リフォーム代金の見積もりをだして価格交渉をします。
500万円などの見積もりをだします。
そして売主に500万円かかるので500万円値引きしてください
と交渉するのです。
無料一括サイトでリフォームの見積もりをだします。
500万と400万円と300万円で見積もりがでてきたとします。
遠慮なく500万円の見積もりで交渉してください。
実際に工事をする時は300万円でもかまいません。
違法でもなんでもないのです。

解体費用の見積もりを活用して価格交渉をする

無料解体のサイトで一括見積で解体見積もりをだします。
そして500万円と400万円と300万円の見積もりがでました。
500万円の見積もりを使ってください。
この方法は築年数が古い物件に向いているといえるでしょう。
解体の見積もり分を引いてもらったからといって必ず解体しなければ
いけないわけではないのです。更に建物滅失登記の見積もりも
だしてみましょう。10万円くらいだとしても価格交渉の材料になるのです。
建物を壊すと1ケ月以内に滅失登記をしなければなりません。

インスペクションで修繕の見積もりを活用し価格交渉をする

インスペクションは建物状況調査です。
調査で異常がでたらその修繕の見積もりつまり
リフォームの見積もりをだしてその分の値引きを
交渉します。
これは値引き交渉の威力の効果がグッと高まります。
インスペクションについては後ほど具体的に解説させていただきます。

中古物件価格交渉を自分でしない

多くの人が地域別でネットを検索してそこから物件の問い合わせをします。
ですがマイホームの達人ではある意味それは間違いだと考えています。
上記の解体やリフォームの見積もりをだしたとしましょう。
自分で無料サイトで算出するのがコツです。
直接問い合わせるという事は売主と専属専任媒介契約をした業者です。
普通に考えて売主の味方をすると思いませんか?
そうではなくてマイホームの達人のタウンライフから申し込みをして
資料請求をします。そしてそこの土地資料をもらった会社もしくは
新築会社の不動産会社を買主の仲介として資料を請求して
買主希望者つまりあなた側の不動産会社に
売主の不動産会社と交渉してもらうのです。
素人の自分で交渉するよりもプロどうしの交渉の土俵に乗せるのです。
この時にちゃんとタウンライフでは新築の会社のプランもだしてもらいます。
中古物件購入でも十分資料は役立ちます。
新築に乗り変ええてもいいのです。
様々な情報に触れる中であなたの進むべき道が見えてくることもあるのです。
そしてインテリジェンスをもって中古物件の価格交渉をしていくべきなのです。

建物状況調査

建物状況調査(インスペクション)とはそもそも何か

既存住宅購入の際に買主が建物の実態をより
明確にして安心して中古住宅を購入できるように
建物状況調査の規定が平成30年4月1日に施工されています。。

建物状況調査(インスペクション)の流れ

宅地建物取引業者に以下の事項を義務づけました。
1.売主から不動産を売りたいといわれて仲介の契約である
媒介契約に建物状況調査を実施するあっせんに関する事項を
記載した書面の交付
2.買主らに建物状況調査の結果の概要を重要事項説明書に
説明。
3.売買の契約の際に建物の状況について当事者の双方が
確認をした事項を記載した書面を交付する。

確認ですがこれらの対象は既存住宅だけです。
戸建住宅や分譲賃貸マンションです。

店舗がついている住宅は住宅のみとなります。

建物状況調査は国の登録を受けた既存住宅状況調査技術講習を
修了した建築士が調査します。

建物状況調査(インスペクション)の範囲

建物状況調査といってもどこからどこまで調査をするのでしょうか。
結論からいいますと目視つまり見た目です。
目視による基礎・外壁屋根等の調査を行います。
床下も目視です。

建物状況調査(インスペクションは売主の絶対条件ではない

多くの人が中古物件の建物状況調査は必ず売主がしなければならない。
そう考えます。ですがそれはまちがいです。
この点を理解してください。
売主の仲介業者は売主に建物状況調査のあっせんをしなければならないという事です。
建物状況調査を売主が断る場合もあります。
なぜなら数万円のお金がかかるからです。
仮に建物状況調査があると買主希望者が購入する前に調査費を負担してする場合も
あります。
建物状況調査がすべての欠陥をみつけることに限界があることを知る必要もあります。

建物状況調査(インスペクション)のコツ

買主がぜひこの物件を購入したいと考えた場合に
売主は買主に契約の際に建物状況調査の書面の説明を受けます。
この時に売主と買主に同時にその場所で同席する義務はありません。
買主側の工夫としてできれば契約前に一度現地で建物状況調査者に
立ち会いをしていただくといいかもしれません。
そうすることで解説に安心感がもたらせます。
あなたが何もいわなければ書面だけの説明になりますのでくれぶれくも注意してください。

空き家

空き家の物件数はまだまだ増えていくでしょう。

空家特措法

日本の人口が減少しており空き家は全国で820万戸に達すると言われています。
空き家は火災や倒壊のおそれがあります。景観も損なわれます。
平成27年5月26日に施工されました。
1.そのまま放置をすれば倒壊もしくは保安的に危険のある状態
2.そのまま放置すれば著しく衛生上有害となるおそれのある状態
3.適切な管理が行われていないことにより著しく景観が損なっている。状態
4.その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態
これらの要件を満たす家を特定空き家と定義しています。
よりわかやすくいつおt
看板などが倒れてきそう
ゴミとニオイが常識を超えている
窓など壊れたまま
シロアリ大量発生
などです。

特定空き家に対して市町村が勧告

中古物件の購入者は危険な空き家に関して市町村の
対応を知っておくべき必要があります。
市町村は行政代執行で撤去できてその時の飛鳥を
所有者に請求するこができます。
命令の違反は50万円以下の過料を科すことができます。

特定空き家に対して市町村が勧告

中古物件を探すのもいいですが実家が空き家になっていないか
や空き家になる予定がないか考えてください。
何も心配ないいる人もいるでしょう。
ここで質問です。お父さんかお母さんに
独身の兄弟姉妹はいませんか?
死亡した場合に兄弟姉妹に相続権が発生します。
こういったおもいもよらぬ空き家を取得する可能性が
ないかチェックしてみましょう。

家探しで空き家をどのように活用するか

中古住宅を探している方でもちろん空き家を修繕して
住めないか。そう考える人もいるでしょう。
ですがよく知っていただきたいのですが
人が住んでいない家というのは損傷のスピードが
著しく激しいのです。
多くの人がこの事実を知りません。

家さがしの人の空き家のメリット

では中古物件を探している人で空き家をどのように活用すれば
メリットがあるのでしょうか。
それは土地として購入して新築を建てることです。
多くの人が見た目で不動産を判断します。
ですがそれはまちがいです。
草ぼうぼうで見た目も悪い家があります。
ですが解体の見積もりをだして
タウンライフに新築のプランをセットしてもらいましょう。
土地が安く取得できれば中古住宅購入なみに家を建てることも
可能になります。そういった着眼を身につける人は

建物状況調査(インスペクション)の範囲

建物状況調査といってもどこからどこまで調査をするのでしょうか。
結論からいいますと目視つまり見た目です。
目視による基礎・外壁屋根等の調査を行います。
床下も目視です。

建物状況調査(インスペクションは売主の絶対条件ではない

多くの人が中古物件の建物状況調査は必ず売主がしなければならない。
そう考えます。ですがそれはまちがいです。
この点を理解してください。
売主の仲介業者は売主に建物状況調査のあっせんをしなければならないという事です。
建物状況調査を売主が断る場合もあります。
なぜなら数万円のお金がかかるからです。
仮に建物状況調査があると買主希望者が購入する前に調査費を負担してする場合も
あります。
建物状況調査がすべての欠陥をみつけることに限界があることを知る必要もあります。

建物状況調査(インスペクション)のコツ

買主がぜひこの物件を購入したいと考えた場合に
売主は買主に契約の際に建物状況調査の書面の説明を受けます。
この時に売主と買主に同時にその場所で同席する義務はありません。
買主側の工夫としてできれば契約前に一度現地で建物状況調査者に
立ち会いをしていただくといいかもしれません。
そうすることで解説に安心感がもたらせます。
あなたが何もいわなければ書面だけの説明になりますのでくれぶれくも注意してください。

空き家

空き家の物件数はまだまだ増えていくでしょう。

空家特措法

日本の人口が減少しており空き家は全国で820万戸に達すると言われています。
空き家は火災や倒壊のおそれがあります。景観も損なわれます。
平成27年5月26日に施工されました。
1.そのまま放置をすれば倒壊もしくは保安的に危険のある状態
2.そのまま放置すれば著しく衛生上有害となるおそれのある状態
3.適切な管理が行われていないことにより著しく景観が損なっている。状態
4.その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態
これらの要件を満たす家を特定空き家と定義しています。
よりわかやすくいつおt
看板などが倒れてきそう
ゴミとニオイが常識を超えている
窓など壊れたまま
シロアリ大量発生
などです。

特定空き家に対して市町村が勧告

中古物件の購入者は危険な空き家に関して市町村の
対応を知っておくべき必要があります。
市町村は行政代執行で撤去できてその時の飛鳥を
所有者に請求するこができます。
命令の違反は50万円以下の過料を科すことができます。

特定空き家に対して市町村が勧告

中古物件を探すのもいいですが実家が空き家になっていないか
や空き家になる予定がないか考えてください。
何も心配ないいる人もいるでしょう。
ここで質問です。お父さんかお母さんに
独身の兄弟姉妹はいませんか?
死亡した場合に兄弟姉妹に相続権が発生します。
こういったおもいもよらぬ空き家を取得する可能性が
ないかチェックしてみましょう。

家探しで空き家をどのように活用するか

中古住宅を探している方でもちろん空き家を修繕して
住めないか。そう考える人もいるでしょう。
ですがよく知っていただきたいのですが
人が住んでいない家というのは損傷のスピードが
著しく激しいのです。
多くの人がこの事実を知りません。

家さがしの人の空き家のメリット

では中古物件を探している人で空き家をどのように活用すれば
メリットがあるのでしょうか。
それは土地として購入して新築を建てることです。
多くの人が見た目で不動産を判断します。
ですがそれはまちがいです。
草ぼうぼうで見た目も悪い家があります。
ですが解体の見積もりをだして
タウンライフに新築のプランをセットしてもらいましょう。
土地が安く取得できれば中古住宅購入なみに家を建てることも
可能になります。そういった着眼を身につける人は
お宝物件にめぐりあえるといえるでしょう。

空き家を現状融資で購入して土地として活用の注意点

空き家を現状で購入して土地として活用すればお買い得で購入できる
ケースをお伝えしました。
ここで注意していただきたい点があります。
売主側で解体してもらう場合もありますが
どうでしょうか。買主側で解体した方がいい場合もあります。
いちがいにいえませんが売主で解体するとなると売ると決まっているので
少しでも安くあげようという人もいます。
いまだに残念ですが不法投棄などもあります。
ですから新築の住宅会社の解体を活用した方が安心という考え方もあります。

空き家の無過失責任について理解する

例えばですが壊れた空き家から瓦が落ちて人がけがした場合を考えましょう。
あなたは所有者だとします。悪気は全くなかった人にけがをさせるつもりは
なかったそれでも責任が発生ます。
つまり所有者に落ち度がなくても責任が発生するリスクが無過失責任といいます。
荒れた空き家を所有することそれ自体がリスクといえます。
日本は失火のために隣の家を延焼させた場合には単なる過失の責任をおわせません。
ですが空き家を放置した場合はやはり責任が発生すると考えられます。

中古住宅住宅ローン

中古住宅の購入のステップで空き家の話をさせていただきました。
だいぶ話が脱線したようにも思われた方もいるでしょうが
空き家の知識もものすごく重要です。
その知識を理解して次のステップにいきましょう。

住宅ローン選ぶ人の特徴

先日宅地建物取引士の免許更新にいってきました。
1日の講習会だったのですがとても興味深い話をしていました。
家さがしはネットで調べたり住宅の購入者
はいろいろ自分で調べてチェックします。ですが住宅ローンとなると
業者のいわれるがままに何も考えず決めてしまうという事でした。
おもしろくて深い話だなと思いました。

住宅ローン選ぶ時に業者のいわれた通りにする人が多い理由

多くの人は住宅を決めるときは様々比較して検討します。
そしていざ契約となると業者に信頼感がマックスで高まっているときです。
だから契約の後に
そんな時にこのローンがいいですよ。といわれると融資が通ったからそのまま
決める人が多いという事です。

住宅ローンをすすめる業者の内在的心理

あなたが家さがしをするなら不動産業者の思考を知る必要があります。
多くの書籍やネット上の情報では不動産営業マンの人柄をみてとあります。
マイホームの達人では不動産会社の営業マンの人柄はあなたがトクする買い物と
連動しないと考えています。多くは性格の問題です。言葉がわるくても
きちんと仕事をする人もいるでしょう。一方で丁寧にみえても相手の事を
まったく考えていない対応をする人もいます。
不動産というのは大きな買い物です。もちろん不動産会社の営業マンの
人間性をチェックする必要がありますがより重要なのは不動産会社の営業マンの内在的心理を知るという事です。
不動産会社や新築の営業マンにすれば購入の意思プラス融資が付くことが重要な2つの要件です。
現金でなくてローンでかりる際にいくら物件がほしくてもローンがつかなれば意味がないのです。
ですからどんなローンというよりも融資がつくかつかないかで完結する傾向があります。

中古住宅の住宅ローンは自分で必ず複数比較する

中古住宅の住宅ローンは一括査定サイトで申し込んで比較するべきです。
ですが多くの人が何を比較するか理解していません。
ここでお伝えしたいのは誰も教えてくれなかった情報です。

中古住宅の住宅ローンの最大限の活用の仕方

中古住宅の住宅ローンの最大限の活用の仕方は
110%全額借入をして自己資金は非常時のために残しておきます

そして1点比較するコツをお伝えします。諸費用です。
各銀行に諸費用の領収書が必要かどうか考えてみましょう。
12月に決済した銀行は諸費用の領収書の提出義務がありません。
つまりカーテン30万円引っ越し代金15万円と形状して
実際にやすくなったり家購入のために他のことに使っても
おとがめなしです。これで合法的に大きなお金が手元に残るのです。
多くの人が銀行の融資をどこも同じように考えます。
ですがそれはまちがいです。
同じスポーツでもラグビーとサッカーはルールが全く違うのと同じです。
住宅ローンも銀行によってルールが全く違うのです

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