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不動産売却

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不動産売却の流れ

不動産売却の流れは3つのステップで完成します。
最初のステップは専属専任媒介契約で不動産を売りにだします
次のステップは売買契約で手付金の支払です。
第3のステップは売買代金の残金の受けりと所有権移転です。

不動産売却をお考えの方は不動産投資の流れを一応理解するのも重要です

不動産投資はどうして成功する人と失敗する人の差が
激しいのか?

多くの人が不動産投資で失敗しています。ネット上には
たくさんの不動産の失敗の情報が溢れています。
一方では不動産投資で成功する人もたくさんいます。

不動産投資失敗事例事案分析

投資家プロフィールをみてみると約900万円の築年数30年で1Kマンションを50代前半の方の物件です。これは私立大学の近くにある物件です。Kさん所有のマンションは駅から距離はありましたが防犯性が優れていると女性学生の入居をターゲットに購入されたそうです。最初数年間は空室もなく入居率100%だったそうです。ところが大学の移転がありました。大学の移転で購入時の1/3価格でしからうれなかったそうです

不動産投資失敗事例分析事案

不動産投資の失敗を検証する時にまずチェックすべきは駅からの距離です。
駅から距離が離れているけどクオリテイーがよくてとあります。
素人の人が不動産投資で失敗しないための方法のひとつに
1歩でも駅が近いところをおすすめします。徒歩15分で格安の中古がでていたとしても
8年目以降に断然利回りが下がる傾向があります。
次に大学の移転です。大学の移転というのは突然発表されるものではなく
計画的なものはあったはずです。そういった情報をキャッチすべきでした。
また私立大学の事情も考えるべきです。もしかしからK氏が物件を購入した
時にすでに大学移転の話はでていたのかもしれません。
大学近くは絶対条件とはいえないのではないでしょうか。

不動産投資失敗事例分析競売物件を素人が購入事案分析

投資家のプロフィールはIさんで40代男性で築25年の約2000万円の
LDKのマンションを購入されたとなています。すでにアパートを購入して
安定した経営をしていたIさん。マンションを検討も高く利回りも5パーセントでした。
そこで競売で物件を取得しました。繁華街近くのマンションを2000万円で購で購入したそうです。リフォームで転売も検討したそうです。
しかし実際の購入の後は残物がゴミのようになり内装もひどい状態でした。
残物撤去ゴミ代金で500万円かかって心理的負担がひどかったそうです。

不動産投資失敗事例分析競売物件を素人が購入事案分析

不動産投資失敗がどこにあったか。この競売の事例で
きちんと理解する必要があります。競売で落札した事自体には問題は
ありません。繁華街のそばだそうです。決して悪くはないのです。
物件を見てゴミがたくさんで内装で500万円かかったそうです。
この500万円が少し高いのではないかと分析しています。
残物撤去は相見積するべきです。高い業者もありますが安い業者もあります。
不動産会社と相談したとありますが直接ゴミ収集の会社に見積もりの依頼をした方が
ベターではなかったのでしょうか。また内装の汚れですがクロスの張り替え
は以外と安く挙げれるものです。お風呂の設備などを変えるわけではないからです。
また競売の場合は前管理者の滞納の金額もチェックすることが必要です。
このケースの場合は競売の後の対応をまめにするべきだったのではないでしょうか。
ただ2000年前半となっていたので現在であればネットの一括査定でリフォーム
やゴミの清掃などできたはずです。このようねネット条件が当時そろって
利用していたのであればもっと安くリフォームができてまた状況も好転したいたはずです。そういった時代の背景のチェックをする必要もあります。

不動産投資失敗事例利回りのみみて中古のワンルームマンション購入失敗事案

中古のワンルームマンションの購入事例です。東京の郊外に利回りの低さからマンションを購入しました。中古マンションの購入費用は800万円でした。毎月5万円の想定でした。利回りは7.5パーセントです。契約更新のタイミングで入居者は退去していました。また家賃をさげると入居者はみつかったものの悪循環におちいったそうです。築年数も低く駅からも離れているために打つ手なしという状況です。
Cさん30代男性で約800万円のワンルームマンションを購入された方ですが利回りだけみて購入した点を深く後悔して本件を公開したそうです。

不動産投資失敗事例利回りのみみて中古のワンルームマンション購入失敗事案分析

まず購入者が利回りを7.5%をみたそうです。これは決してよいわけではありません。
また利回りと部屋数をみるべきでした。10室あって7.5%ならば問題はありますが
1室で7.5%は利回りは低いと考えあるべきでしょう。
不動産投資の世界ではババヌキという表現をきいた事がありました。
ババを誰が最後に引くかです。このケースはババを引いたといえるでしょう。
素人の方はなかなかわからないかもしれません。
まず1室よりも6室の方がリスクが低いとい考えをもつべきです。
そして6室よりも8室の方がリスクが低いのです。
そして10室よりも20室の方が不動産投資のリスクが低いともいえます。
多くの人がこの理屈に気がつきません。1室で1室空室ですと
収入がゼロです。ですが6室で3室空室でも他の3室の家賃収入があります

どうしたら不動産投資の失敗を防げたのか記事分析

まずどうしたら不動産投資失敗を防げたかの記事の分析をします。
3つに分けてあるので順番に解説してきます。

大学そして企業に単発での依存賃貸物件経営はやめるべき

ここでは少子化の時代で大学のみに着眼するのは危険であると
訴えています。大工場があるからというのもあぶないです。
交通の便がいい物件を選ぶべきで一人暮らしの需要がなくならない物件を選ぶべきと記されています

交通の便がいいところで一人暮らしの需要がなくならないところでは回答にならない

交通の便がよくて一人暮らしの需要がなくならないところがわかれば皆苦労はしません。
具体的なアドバイスにかけています。明解な回答として駅から1歩でも近いところを狙うべきです。
駅は簡単に移動しない点に着眼します。駅近くで中古がなければ土地を探してアパートを建てるのが
効果的です。この時に不動産投資の資料請求をする時に駅から徒歩5分以内しか建築しない。
その条件で土地を探してほしいと入力するのがコツです。

内覧できない競売物件には手をださない

これは確かにその通りです。不動産投資の初心者には向きません。

ですが任意売却物件ならおススメできます

不動産投資の無料サイトで任意売却物件を探しているとメモしてみましょう。
任意売却は競売になりそうな物件を通常の仲介で売買されるケースをいいます。

高利回りばぢ目の前の収益だけで飛びつかない

「木を見て森を見ず」と引用して高い利回りだけをみて購入すると失敗します。
それはその通りです。ただ家賃が適正であるかどうか物件のグレード見極めると指摘しています。

家賃が適正でグレードがどうのこうのではなくて立地を先に見るのが正解です

この家賃や設備のグレードをチェックするのはまちがいです。
木を見て枝葉をチェックしています。多くの人はなるほどと思ってしまいます。
ですが不動産投資の世界ではそれはまちがいです。不動産投資の失敗をさけるには
まず立地からスタートします。第一に立地。第二に立地。第三に立地なのです。
場所が不動産投資の成功と失敗の分かれ目なのです。

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andy72

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