1. TOP
  2. 未分類
  3. 任意売却

任意売却

未分類
この記事は約 6 分で読めます。 557 Views
任意売却

住宅ローンが延滞して払えない!さあどうする?

ここでは住宅ローンが延滞してもうだめだと思った時に注意すべき事項と対策を
挙げます。

1.遅れているお金を払う前に任意売却の無料サイトに申し込む。

2. 弁護士に自己破産を最初にするめられても自己破産をしない。

3. 競売決定通知がきたらすぐに任意売却の無料サイトに申し込み
  専属専任媒介契約を不動産会社と結びあなたの代わりに交渉してもらう。

4.税金の滞納額をチェックして任意売却ですべて清算する

この4つの対応の理由を後で解説します。
まずはじめに任意売却とはそもそも何か。
理解していきましょう。

任意売却を不動産売却ガイドで解説する目的

任意売却の上位10サイトをチェックしてみました。専門家には
何が書いてあるかわかりますが普通の人にはものすごく
難しくて何が書いてあるかわからないというのが率直な感想です。
そこで当サイトの不動産売却ガイドでは日本で一番
わかりやすく任意売却について説明することにしました

そも任意売却とは何?

住宅ローンの毎月の返済が4ケ月や5ケ月延滞している時に
延滞した状態で不動産を売却します。

任意売却のメリット

自己破産を回避できる
引っ越し費用が捻出できる
家の残物撤去費用が捻出できる
住宅クリーニング代金を捻出できる

任意売却デメリット

延滞している状態なので家を
売却の後に数年間ローンが組めなくなる。
自宅を手放す

任意売却の成功

競売を回避できる。
固定資産税の延滞を売買代金に計上できる。

任意売却の成功

自己破産を回避できる場合がある。
競売を回避できる。

任意売却ができず競売になるとデメリットはそもそも何?

競売になると住宅を強制的にたちのきせらるといってもいいでしょう。
引っ越し費用も残物撤去費用も現金ではでません。
また競売の後に住宅を失った後も給料を差し押さえがくる場合があります。
これが最も痛いです。

任意売却と競売の手続上の違い

任意売却は契約の際にあなたの署名捺印とハンコがいります。
一方競売はあなたの意志にかかわらずに署名捺印がなくても
進行します。

任意売却と自己破産の関係

任意売却をすると自己破産が回避できる場合があります。

住宅ローンの抵当権(担保権)について

抵当権は抹消されます。

任意売却の後の残債務の返済はどうなっていくの

毎月5000円や10000円とあなたが払える範囲で
支払をすることになります。
たまに3万円とかいてきたりしますが
応じなくても大丈夫です。

任意売却が不成立になった具体的事例原因は

共有名義で離婚をしていて妻に売却の意思があるか
夫の署名判古代金がない場合

銀行や住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)の交渉は誰がするの?

弁護士ではなくて不動産会社の営業マンです。売却代金の中に
司法書士の手数料や不動産会社の仲介手数料
そしてあなたの引っ越し費用や残物撤去費用の配分を決めるのは
不動産会社の営業マンだからです。
任意売却の経験がある不動産会社がベターです。

任意売却で自分の家に滞納できる期間は?いつまで家にいれるの?

5ケ月から6ケ月延滞をして自宅の買主がみつかり契約の段階は
大丈夫です。残代金の受け取りの際には退去しなければなりません。

任意売却を理解する

任意売却の地点

住宅ローンが延滞している状態の地点です。
つまり4ケ月から5ケ月の延滞している状態での売買です。

任意売却の注意点

任意売却は住宅ローンが延滞している状態ではじめてできる
売買です。仮に3ケ月住宅ローンが延滞しています。
この時に早く支払をしなければ競売にかけますよ。
と通知がきます。この時に延滞分の3ケ月分を支払ったら
任意売却ができなくなります。
すでに任意売却の決断をした場合にです。

任意売却の抵当権を理解する

任意売却の決意の要件

任意売却をすると決めた際に延滞分の3ケ月分を支払ったら
ダメですというのはとても違和感がありませんか?
その解説の前に任意売却をすると
決める前提の理由の確認として

・住宅ローンは払えないから家を手放す決意をした。

・家は手放すが自宅の親族の買戻しも検討する。

この2点は確認した際です。
ここで抵当権の説明をします。

抵当権とは何か

そもそも抵当権とは何か。住宅を購入した時の
事を思い出してください。
新築を建てた場合でも中古住宅を購入した場合でも
相手方にあなたはすべての資金を払い終えています。
その現金を銀行から借りました。
だからあなたは銀行に借り入れがあるのです。
ここであなたは借りたお金は2000万円とします。
毎月8万円づつ返済しているとします。
この8万円が3ケ月延滞しました。
2000万円を貸した銀行からすればこの
お金を返さなければ担保となる家を
競売にかけてあなたの家を処分して
現金を回収します。
そういう意味になっています。
抵当権の全体像を知ることが大切です。

任意売却の抵当権のあり方

2000万円貸して抵当権をつけて
抵当権を外すにはどうしたらいいでしょうか。
2000万円全額返すことです。
仮に自分に例えてみてください。
あなたが2000万円を友人にかしました。
毎月8万円づつ払っています。
全額返してほしいのは当然の事です。
銀行にもどると全額返さずに
2000万円の抵当権を外すことはありえないのです。

抵当権を外す例外が任意売却

あなたは2000万円の残債が現在あるとします。
いいですか。よく聞いてくださいね。
想像でイメージが理解を簡単にします。
ですが1500万円でしか売ることができません。
毎月の8万円がもう払えません。
ここで銀行は抵当権を外すのを任意売却というのです。

どうして銀行は任意売却で抵当権を外すのか

ここで2000万円の借金で1500万円でも銀行は抵当権を外す場合
があります。どういう事かというと例えば
毎月の8万円が延滞をしていて
借りた人はここで自己破産をするといいます。
競売にかけても全額回収ができません。
ここで1500万円で手打ちにする。
銀行はそう判断をするのです。
自分にあてはめて考えてください。
あなたは友人に2000万円を貸して
毎月8万円を30年返済で返してもらっているとします。
でも突然自己破産すると言われたらどうしますか?
今こここで1500万円でも回収できるだけすぐに
したいと思いませんか?
それが任意売却です。
いのです。

任意売却の売却代金に諸費用を含む理由

任意売却で1500万円で売れたとします。
その時に不動産売却の諸費用を1500万円に入れることができます。
諸費用が150万円だとすると1500万円引く150万円で1350万円です。
銀行の取り分は減ります。
ですが銀行は任意売却を選ぶのです。
この時の諸費用にあなたの引っ越し代金や清掃費用を入れることができるのです。
ここがサイト上である任意売却の引っ越し費用を計上できるという意味です。

抵当権者の銀行は競売よりも任意売却が大好き。その理由とは!?

銀行は競売よりも任意売却を好みます。なぜだかわかりますか?
それは競売は時間がかかるからです。
半年から1年の時間がかかります。
ですが任意売却なら契約から通常は2ケ月以内です。
手をわずらわせずにすぐに貸したお金を回収できるからなのです。

\ SNSでシェアしよう! /

不動産売却ガイドの注目記事を受け取ろう

任意売却

この記事が気に入ったら
いいね!しよう

不動産売却ガイドの人気記事をお届けします。

  • 気に入ったらブックマーク! このエントリーをはてなブックマークに追加
  • フォローしよう!

  不動産さんざん売却君紹介   不動産さんざん売却君一覧

andy72

関連記事

  • Fuchu

  • 不動産売却申し込みとはそもそも何?

  • あなたにピッタリの税理士を納得がいくまで無料ですべてわかる

  • 不動産売却

  • 土地売却注意

  • スルガ銀行かぼちゃの馬車の不動産投資の被害者が忘れている問題を解決する唯一の方法とは?